澳门皇冠体育平台投注-孙宏斌:对未来楼市的6个判断,这些城市最危险

您当前的位置 :六寨信息门户网 > 文化 > 澳门皇冠体育平台投注-孙宏斌:对未来楼市的6个判断,这些城市最危险
时间:2020-01-10 08:27:05

澳门皇冠体育平台投注-孙宏斌:对未来楼市的6个判断,这些城市最危险

澳门皇冠体育平台投注,这是孙宏斌对未来楼市的6个判断。

做地产就是做预期。判断很重要,判断就是预期。房企对未来的判断,决定了当下所有战略动作的变化。

01

未来不确定

5年走势不好说,核心看地产定位

5年之后,中国房地产是个什么样子?

老孙坦言,5年之后的地产,谁都说不好。

首先,房地产与政策关系很大,你看今天的楼市,北京也好,深圳也好,上海也好,这种城市它缺很多房子,供应缺很多,但是即使你1平米不供也没事,这反过来说明政策的影响还是很厉害的。

其次,这个世界,下一步你说美国经济往下走,欧洲肯定是往下走,英国也很麻烦,对吧?现在这种情况下,然后我们会怎么样?这个谁都不知道。所以美国宽松我们也要宽松了,要不你就吃亏了。所以这块我们其实真的看不了那么远。

其三,国家也很依赖房地产,房地产这些年消化了很多M2,这里面房价确实也涨得多,但是整个中国大部分城市建设,其实都挺依赖这个行业。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位,其实对这行业影响是特别大。

比如未来对中国房地产作为一个行业,是“保障市场为主”,还是“把市场控制住”为主,这个行业的定位很重要。

  02

总盘子

15万亿的蛋糕,还能保持几年?

对于未来房地产市场的容量,孙宏斌认为:

“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,因为你的投资摆在那里,我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。”

从短期来看,房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。

原因就在于,一二线城市市场需求还是“很强劲”的,政府也有供应的冲动,因为地方政府也需要资金,所以,大幅下降可能性不太大。

  03

下半年如何?

资金收紧,压力会很大

对下半年房地产销售的判断,孙宏斌认为压力会很大。

核心是,当资金收紧的时候,对销售端的影响会特别大,尤其当你控制货币、控制融资端的时候,其实对市场的影响会更大。

回顾过去2年,从17年底去杠杆的时候,18年开发商日子为何还能过?核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难,但销售还不错,但是到了18年下半年的时候,整个销售不行了,再叠加贷款难,压力就特别大。

19上半年和那时候一样,今年上半年三四月份的时候,资金比较多,贷款利率和销售也不错,但是从5月份开始往下掉的时候,下半年融资也难,销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱,但不推出来又没销售收入。

所以总体来说下半年的销售压力会特别大,主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”。

融创来看,上半年销售2142亿元,同比增长12%,下半年可售货值5722亿,按照60%去化率来算,下半年3433亿,全年预计5575亿。如果65%去化率,则是逼近5900亿。

04

不要低估调控的决心

今年的宏观调控、手段与方式很多,但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限,所有的都是按这个来做。

其实在2016年底的时候,融创一直在说这次的调控要非常认真的对待,因为它是超出所有人预期的。

现在看,就是说2017年买地的,2018年买地的,甚至包括2019年买地的,其实大家都犯了一个错误,大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心,很多企业都错判了这个形势。

他们有很重的侥幸心理,觉得未来房价调控可能会松动,但现在看来,房价事实上是不断收紧的趋势。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地,按现在的售价卖,可能都是亏的,甚至会亏很多。

这是上一个阶段,对融创来说,上一阶段做的还挺好,核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨,这是底线。

  05

这一次限制融资,史无前例

过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端,融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。

为什么呢?融创内部认为,这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。

融资是非常复杂的事,有信托,有按揭,有开发贷等等,现在银行系统可能对融资端监管更严格,从数据上看,目前按揭贷款的增长是最快的,这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格,所以我们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作,必须高度重视。

所以在这种环境下,地价一定是下行的趋势,因为房价的压力比较大,销售压力比较大,所以,房企需要特别小心对待这次调控之变——即融资端的调整。

  06

城市走势

3到8线城市,销售压力最大

从城市来看,楼市分化很严重。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点;而一线城市则是需求相对大很多,但供应量少一点。

从需求端来看,在2018年底的时候,孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了。

今年三四月份的时候购买预期有些回升,但是到了5月份的时候购买预期又下来了。一二线城市和强三四线城市是没有问题的,因为库存已经很少了,而且这些城市受到政府限价的影响,大部分新房价格已经与二手房倒挂了,所以这类城市其实压力不大。

未来销售压力大的还是三到八线城市,这几年调控以后,七八线城市的需求都挤到三四线了,三四线城市的房价基本上翻了一番。也就是说这些城市的房价高了,但供应量又比较大,需求又没那么强劲,在这种情况下,三到八线城市未来销售压力会很大。

另外在这种3到8线城市里,开发商比较多,一线城市里面,比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商。但是四、五线城市里面会有一堆开发商,如果市场有问题,可以直接把卖8000元房子降到5000元,就是这个状况。但是一二线根本碰不到这种情况,因为降价很难,因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的,根本不存在降价空间。

所以一二线和三四五线城市的风险就差在这里了。

责任编辑:刘万里 SF014

吐外新闻


门推荐

  • 某一天TA悄无声息的离开,你最想跟TA说的一句话是?某一天TA悄无声息的离开,你最想跟TA说的一句话是?在这个世间,存在着太多的遇见和离开。男男女女们,都有着自己的爱人以及不可说的爱情故事。可是突然有一天,ta一下子从你的生活里消失,不带走一片云彩。这时的你是一种怎样的歇斯底里?发疯似的寻找,祈求ta能回来?还是自甘堕落,以为ta的失去就像天边失去了一角,后悔没有早点挽留ta?假如你在意的人忽然从你身边离去,你最想跟ta说的一句话是______________?如果你感到流年不顺,想要改变自己的命运
  • 中天金融携手晴隆阿妹戚托小镇搬迁户推出民宿项目 探索扶贫新路径中天金融携手晴隆阿妹戚托小镇搬迁户推出民宿项目 探索扶贫新路径而就在不久前,由中天金融集团与洲际国际酒店管理集团联手打造的中天智选假日酒店也正式启动试营业,晴隆县历史上首家国际品牌酒店华丽绽放。据中天智选假日酒店负责人严旭介绍,像罗梅花这样来自三宝彝族乡的易地扶贫搬迁居民在酒店非专业岗位员工中的占比已经接近 50%,且今后还会进一步提升。如今,中天智选假日酒店的到来、民宿发展的探索,无疑让新市民在 " 融入 " 和 " 致富 " 的道路上又迈出了坚实一步。
  • 朋友圈惊现大规模结婚扯证潮?情人节脱单量突破纪录!朋友圈惊现大规模结婚扯证潮?情人节脱单量突破纪录!今天朋友圈里,无数单身狗突然宣布不吃狗料了!他们依次有序地在朋友圈做了同一件事:晒结婚证!楼上的小美,从来都没在朋友圈晒过男友照,怎么就一站式结婚了!不仅小美,每一个晒照的人,都能收到广大人民群众真心祝福的赞赞~而且这股嚣张的气焰并没有只停留在朋友圈里,但凡群里有三姑六婆,狐朋狗友问到结婚的事情,一张结婚证照片丢到他脸上!到底是为啥,会出现这样壮观的朋友圈大规模结婚扯证潮?

荐新闻

你喜欢

© Copyright 2018-2019 festrump.com 六寨信息门户网 Inc. All Rights Reserved.